(1) 자본주의에서 대도시의 아파트 가격을 잡을 수 있나?
불가능하다. 아파트 건축은 도시계획, 택지개발 혹은 재건축 등을 통해 보통 10년 내외의 시간이 걸린다. 따라서 수요와 공급 간의 시차가 너무 커서 자본주의 시장원리로 이 문제를 해결할 수 없다. 이 문제를 해결하려면 단기적으로 수요와 무관하게 장기공급을 해야 하는데, 자본주의에선 그런 건설회사가 없다. 과거에는 주택공사가 이런 역할을 했지만 지금은 그렇지 않다. 이재명 대통령이 진짜 집값을 잡으려면 주택공사와 같은 공공주택을 획기적으로 늘려야 한다.
자본주의에서 집값이 오르는 구조적인 요인은 부자들이 투기 목적으로 다수의 주택을 소유하기 때문이다. 전국적으로 주택보급율이 100프로가 넘는다. 서울도 주택보급율은 90%, 오피스텔까지 합치면 100% 수준이지만 다주택자로 인해 집 없는 가구가 절반이다. 하지만 자본주의에서 다주택을 근본적으로 차단할 수 없다.
선진국은 경기회복을 위해 돈을 풀기 때문에 사람들이 인플레이션에 유리한 실물 자산을 소유하려는 수요가 늘고 있다. 그 결과 주택, 주식, 골동품, 미술품 등 자산가격이 폭등한다. 2025년 기준으로 베이징과 상하이는 34년, 홍콩은 30년, 서울은 25년, 뉴욕은 14년, 런던은 14.8년, 파리는 17.8년이 걸린다.
(2) 서울 아파트 가격이 요동치면서 오르는 이유
아파트 수요와 공급 간의 시차가 발생해 공급이 수요에 적절한 시기에 대응 못해 집값 하락과 집값 상승이 반복되지만 장기적으로 상승한다. 집값이 상승하면 공급을 계획하나 실제 공급되는 시점에선 수요가 줄어 과잉공급으로 집값이 하락한다. 반대로 아파트 가격이 하락해 공급을 줄이면 실제 공급할 땐 공급부족으로 가격이 상승한다. 이건 자본주의의 무정부적 생산 때문이다.
인구가 서서히 감소하고 있지만 1인 가구의 증가로 세대 수가 늘면서 아파트에 대한 수요는 여전히 높다. 인구가 감소하고 가구수가 감소하면 서울 특히 강남4구처럼 주거환경이 좋은 지역만 아파트가격이 폭등한다. 최근 아파트 가격의 상승은 공급부족 이외에도 자재비, 인건비, 건축기준의 상승 등으로 건축비가 급등했기 때문이다.
아파트 공사비가 오르지 않더라도 정부가 1가구 1주택을 법제화하고, 통화긴축하고, 주택건설을 공공이 계획적으로 담당하지 않는 한 서울에서 아파트 가격 상승을 구조적으로 막을 수 없다. 문제는 이런 정책은 자본주의 국가에선 불가능하다는 것이다.
(3) 일해서 서울 아파트를 살 수가 있나?
한국은 전세 제도가 있으며, 전세보증금 의 월세 전환은 연 5% 수준의 은행 금리와 연동돼 있다. 따라서 대부분 월세인 뉴욕, 런던 보다는 임대료가 낮은 편이다. 하지만 집값은 계속 오른다. 2024년 서울연구원의 조사결과에 따르면 2023년 서울 가구의 중위소득 5천8백만원, 평균 소득은 6423만원이다.
2025년 33평 아파트 가격을 기준으로 서초구 46.9년, 마포구 27.7년, 노원구 14.1년, 도봉구 11.1년이 걸린다. 대출이 아파트 가격의 최대 70%까지 가능하다고 하면 서초구는 14년, 마포구는 8년, 노원구는 4.3년, 도봉구는 3.4년이 걸리지만 소득으로 이자를 감당할 수 없다.
(4) 왜 사람들이 허리띠 졸라매고 아파트와 주식에 목을 매나?
국가데이터처 국가통계포털(KOSIS)에 따르면, 2025년 10월 기준 서울 아파트 실거래 평균가격은 ㎡당 1649만 9000원으로, 2015년 10월(644만 6000원) 대비 250% 상승했다. 2026년 4월 21일 종가 기준 코스피(KOSPI)는 6,388이고 2016년 4월 21일 종가는 2,022이라서 지난 10년간 주가 상승률은 약 216%이다.
반면 최근 10년간(2017년~2026년 기준) 대한민국의 최저임금은 6,470원에서 10,320원으로 약 59.5% 상승했다. 근로자 월평균 임금은 2025년 8월 기준 320만 5000원으로, 10년 전 230만 4000원보다 39.1% 오르는 데 그쳤다. 2020년 소비자 물가지수 기준으로 물가는 2016년 95.9에서 2026년 118.8로 약 23.9% 상승했다.
또한 아파트를 보유하면 가격 폭등으로 노동소득보다 훨씬 많은 자산소득을 얻을 수 있다. 실제로 서울 강남권, 강북권, 수도권, 지방에 아파트를 소유한 경우 자산소득의 차이는 수십 배에 달한다. 통계청이 발표한 '한국의 사회동향'에 따르면 최근 2022년부터 최근 3년간 다주택 보유가구와 무주택 가구 간 자산 격차는 15.6배에서 19.0배까지 벌어졌다.
서울의 경우 무주택 임차 가구에 비해 1주택 자가 가구는 6.5배에서 9.5배로 자산소득이 많으며, 다주택 보유가구와는 16배에서 20.7배까지 격차가 커졌다. KB국민은행 자료에 따르면 2024년 11월 서울 지역 아파트 시장에서는 서울 상위 20% 아파트 한 채 가격으로 하위 20% 아파트 평균 5.5채를 구입할 수 있을 만큼 격차가 벌어졌다.
한국의 경우 다른 선진국보다 경제침체가 심각하기 때문에 좋은 일자리가 부족하다. 대기업 노동자 이외에는 노동소득이 늘지 않기 때문에 다른 선진국에 비해 일반인의 부동산과 자산에 대한 투기가 빠르게 늘고 있다. 이미 2024년 기준 1,400만 명이 국내외 주식에 투자하고 있다.
(6) 한국 주가 급등 위험 수위에 다가서고 있다
돈은 넘치고, 투자할 곳은 별로 없고, 이윤율이 떨어지는 선진국에서 자산가격이 급등하는 것은 일반적인 현상이지만 한국은 그 정도가 충격적이다. 2026년 5월 기준으로 코스피는 급등하고 있지만 그 내용은 병적이다. 한국의 주식시장 시세총액은 경제규모에 비해 과대하며 독일, 영국, 프랑스를 제치고 조만간 대만과 인도까지 추월할 경우 세계 5위다.
2026년 4월 기준으로 주가 상승의 60% 이상이 삼성전자와 하이닉스 두 종목에 집중돼 있다. 전체적으로 하락하는 종목이 더 많으며 두 종목을 빼면 코스피는 4천에 불과하다는 분석도 있다. 코스피 기업 이익 추청치는 5월 8.2% 상향 조정됐지만 이 기간 코스피 지수는 24.5% 올랐다.
(7) 이재명 논리, 아파트는 나쁜 투기이고 주식은 좋은 투자
현재 이재명 대통령은 법제도를 활용하여 부동산으로 가는 자금을 주식시장으로 가도록 유도하고 있다. 그 이유는 아파트 가격상승에 대한 여론은 이해관계에 따라 호불호가 갈리지만 주가상승에 대한 비판여론은 별로 없기 때문에 지지율 유지에 도움이 되기 때문이다.
또한 부동산은 투기대상이지만 주식은 산업발전을 위한 투자라는 인식도 깔려 있다. 투자는 데이터분석을 근거로 장기적인 수익을 내는 것이고, 투기는 단기적인 시세차익을 노리다. 하지만 개인투자자 3명 중 2명은 기업의 재무제표와 주가수익비율(PER), 주가순자산비율(PBR), 자기자본이익률(ROE), 주당순이익(EPS) 등 테이터가 아니라 뉴스 등에 의존해 주식을 매매하고 있으며 요즘같이 주가변동이 심하면 개인은 물론 기관투자가 심지어 외국인들도 단기 매매를 한다.
(8) 아파트를 팔아 주식투자하라는 이재명 논리는 현실과 반대
돈이 많은 사람은 일단 주택을 마련하고 주식에 투자한다. 주택은 자기 집 거주라는 강력한 소유욕이 있기 때문이다. 주택을 살 수 없을 정도로 여유자금이 적은 사람은 일단 주식에 투자한 후 목돈이 생기면 주택을 산다. 즉 주식 시장은 부동산 시장에 대한 투자를 위한 중간 투자처인 경우가 많다. 결국 주식 투자로 형성된 자본이 부동산 시장으로 흘러가는 셈이다. 아파트는 장기보유 재산이고 종목에 따라 장기적으로 불안정한 주식과 달리 아파트는 항상 가격이 오르기 때문이다.
실제로 주식투자나 코인투자, 특별성과급을 목돈을 가진 사람은 집을 마련하거나 집을 늘려간다. 삼성전자와 하이닉스 노동자들이 특별성과급을 받으면서 그 지역 아파트 가격이 들썩이고 있다. 또한 삼전 노동자들이 5억까지 1%대의 사내 대출을 받고 이런 경향이 하이닉스 등에 퍼지면서 아파트 수요가 늘고 있다.
(9) 이재명 논리, 주가는 높이고 아파트 가격은 잡는다.
아파트 가격은 잡고 주가는 올리겠다는 이재명의 목표와 달리 실제로 아파트 가격과 주가는 같이 오르거나 떨어져왔다. 일반적으로 호경기일 때 주가는 실물경제보다 6개월 먼저 상승한다, 반면 부동산은 주가가 고점을 찍은 후 뒤늦게 상승한다. 다만 아파트 가격과 주가가 단기적으로 서로 다르게 움직이거나 아파트를 팔아서 주식을 산다든지, 주식을 팔아서 아파트를 살 수 있다. 하지만 지금처럼 둘 다 오를 경우 주직을 팔아서 아파트를 사기 때문에 아파트를 팔아서 주식을 사라는 이재명의 해법은 실제로 작동하지 않는다.
김대중 정부 당시 부동산 규제 완화 정책으로 KB부동산의 월간 전국 아파트 매매가격지수가 38.5% 올랐다. 이 기간 코스피는 19.96% 올랐다. 부동산 규제를 실시했던 노무현 정부 때와 문재인 정부 때는 부동산 가격과 코스피 가격이 함께 다른 정부 대비 상대적으로 크게 올랐다.
노무현 정부 때 수출이 2003년부터 2008년까지 6년 연속 두 자릿수 증가세를 기록하면서, 한국 경제가 5% 내외의 경제성장률을 유지하는 등 호황이라 시중에 자금이 많이 풀리고 아파트 신규공급이 부족했다. 문재인 정부 때 코로나 이후 재정확장 정책으로 서울 아파트 가격과 주가가 모두 올랐다. 부동산 가격이 11.3% 하락했던 윤석열 정부 시절에는 코스피도 3% 넘게 하락했다.
(10) 대출받아 아파트 사는 건 NO, 주식 사는 것 OK
성인 3명 중 1명꼴로 주식에 투자를 하고 있으며 투자자 5명 중 1명꼴은 빚을 내어 투자하는 신용 투자자다. 하지만 전체 주식 투자자 중 수익을 실현하는 비율은 3명 중 1명 내외로 추정된다. 청년들까지 이자내면서 주식투자하느라 소비를 줄이고 있다. 또한 주가가 오른다고 소비가 증가하는 것도 아니다. 주식과 부동산에서 자산소득이 증가하지만 소비는 증가하지 않고 있다.
주가가 1만원 오를 때 소비는 130원 증가하는 것에 그치고 주식투자로 번 돈을 또 다른 자산이 아파트 투자에 쏟아 붓고 있다. 국내 자금이 자산으로 몰리면서 부유층이 아니라면 소비여력이 줄어들고 있다. 결국 골목상권이 직격탄을 받고 있으며, 자영업자의 파산은 코로나 시기보다 더 심각하다. 수출 말고는 경제가 죽어가고 있는 것이다. 국내 개미의 미국 주식투자도 급증해 환율이 오르고 있다.
(11) 강제적인 주가부양책 개인투자 손실, 국제투기자본 로또
이재명 정부가 주가부양정책을 추진하자 먼저 외국인과 기관투자자들이 주식투자를 늘려 주가가 급등한 이후에 개인들이 나중에 높은 가격에 주식을 샀다. 이후 중간 외국인과 기관투자자들이 대규모 매도를 통해 시세차익을 얻을 때 개인들이 주가를 유지하기 위해 빛을 내서 추가로 주식을 사고 있다.
이재명 대통령은 주가가 계속 오른다고 개인들의 주식투자를 유도하고 있다. 개인투자자들이 매도분을 사들이면서 주가를 받쳐주고 있다. 개미들이 올 들어 6월초까지 외국인들이 내다판 주식 100조 원어치를 다 사들이고 있다. 증시 대기자금인 투자자예탁금은 6월 2일 기준 136조8000억원으로 사상최고치를 연일 경신하고 있다.
개인투자자들이 한계에 도달하거나 반도체 빅 사이클이 멈추면 주가 폭락과 개인투자자들의 손실이 예상된다. 특히 반도체 호황이 멈추면 실물경제에 타격이 오고 주식시장이 붕괴되고 이재명 대통령은 인위적인 주식시장 부양정책에 책임을 져야 한다.
(12) 이재명식 세금, 대출규제로 아파트 가격을 잡을 수 있나?
연합뉴스에 따르면 1998년부터 현재까지 부동산정책이 아파트 가격과 주가에 미치는 영향은 뚜렷하지 않다. 오히려 경기와 자금의 흐름이 영향을 더 미쳤다. 따라서 세금과 같은 부동산정책으로 아파트 가격을 잡고 주가를 올리겠다는 이재명의 논리는 통하지 않는다.
노무현 정부는 2005년 1월 5일 종합부동산세법(종부세)을 처음으로 도입하기도 했다. 하지만 부동산 가격 상승세는 33.8%로 좀처럼 잡히지 않았다. 집값이 오른 노무현 정부 때 코스피 상승세는 첫 부동산 규제 발표 이후 3년 넘게 이어졌고, 2007년 11월에는 당시 역대 최고치인 2,000선을 돌파하기도 했다.
부동산 규제 완화 정책을 펼쳤던 이명박 정부와 박근혜 정부 때 월간 전국 아파트 매매가격지수가 각각 15.2%, 9.9% 오를 때 코스피는 18.35%와 4.60%가량 올랐다. 부동산 억제정책을 하던 문재인 정부 시절에도 월간 전국 아파트 매매가격 지수는 38% 넘게 올랐다.
이재명이 세금으로 다주택를 제한한다고 하지만 세금을 낼 수 있는 부유한 사람은 버티고 있다가 세금보다 몇 배 더 많은 수익을 낸다. 반면 그러지 못한 사람들은 울며겨자먹기로 아파트를 팔지만 정부에 대한 불만이 표로 나타난다. 가난한 소유자에게 집을 팔도록 해 시장에 공급을 늘리는 정책이지만 늘어나 공급보다 수요가 훨씬 많아 아파트 가격을 잡지 못했다.
그리고 현금부자들이 세금을 내지 못하거나 주택구입을 위한 대출이 막힌 상황에서 매물로 나온 주택을 부자들이 전세를 끼지 않고서도 현금으로 산다. 고급주택일수록 부자들이 갈아타기를 한다.
(13) 인위적인 주가상승은 환율폭등의 원인 중 하나
일반적으로 환율이 올라 원화가치가 하락하면 원화 표시 국내 주식을 가지는 것이 불리하기 때문에 국내 주식을 팔기 때문에 주가가 하락한다. 환율이 오르면 원자재 수입 비용이 늘면서 기업의 실적이 하락하면서 주가가 하락한다. 하지만 현재는 한국 주가가 너무 올라 외국인들이 원화를 달러로 환전하면서 철수하고 있어 환율이 급등하고 있다. 하지만 외국인 매도양을 개미들이 매수하면서 주가가 다시 오르자 외국인은 더 많이 매도하면서 환율급등이 멈추지 않는다.
급격한 환율인상은 금융외환뿐만 아니라 수출입 등 실물경제에도 피해를 준다. 다만 환율이 완만하게 오르면 수출기업의 가격경쟁력이 높아져 수출이 늘고 기업 실적이 좋아져 주가가 상승한다. 문제는 현재 환율이 너무 급격하게 오르고 있고, 반도체와 자동차를 제외하면 환율인상의 해택이 수출증가로 이어지지 않는다는 점이다.
(14) 금리인상으로 주가 올리고 아파트 가격과 환율을 하락시킬 수 있나
코로나 팬데믹을 극복하기 위해 기준금리를 2019년 1.75%에서 2020년 0.50%까지 급격히 낮춘 이후 아파트 가격과 주가가 상승했다. 반대로 금리가 인상되면 조달비용이 증가하므로 아파트와 주식에 대한 수요가 줄면서 가격이 하락한다. 금리가 오르면 자금조달비용이 높아져 기업의 실적이 악화되면서 주가가 하락한다. 하지만 특수를 누리고 있는 삼전과 하닉의 주가는 상대적으로 영향을 덜 받는다. 결국 주식시장의 양극화가 지금보다 더 악화된다. 즉 한국 주식이 삼전과 하닉에 의존해 금리를 높인다고 주가가 하락한다는 보장이 없다.
금리가 오르면 대출비용 증가로 아파트 수요가 줄어 아파트 가격이 내리는 것이 일반적인 현상이다. 단 예외인 경우도 있다. 2005년 10월~2008년 8월까지 8차례에 걸쳐 2% 포인트까지 1차 인상기의 경우 전국 아파트 매매가격 지수가 57.7에서 73.3으로 27% 올랐다. 재건축초과이익환수제(2006년), 민간택지 분양가 규제(2007년) 등 규제로 주택 공급에 문제가 생겨 집값이 상승했다.
금리가 오르면 원화 보유 성향이 높아지고 달러 수요는 상대적으로 줄어들어 환율이 하락한다. 하지만 기업의 해외투자, 개인의 해외주식 보유 등으로 달러수요가 줄지 않으면 환율에 미치는 영향이 제한적이다.